Hur Man Säljer En Lägenhet Utan Hjälp Av En Byrå

Hur Man Säljer En Lägenhet Utan Hjälp Av En Byrå
Hur Man Säljer En Lägenhet Utan Hjälp Av En Byrå

Video: Hur Man Säljer En Lägenhet Utan Hjälp Av En Byrå

Video: Hur Man Säljer En Lägenhet Utan Hjälp Av En Byrå
Video: Ինչու՞ են գետերը ոլոր-մոլոր 2024, Mars
Anonim

En transaktion med eller utan en fastighetsmäklares deltagande genomförs praktiskt taget enligt samma system. Så låt oss börja om.

bild
bild

Låt oss säga att du har en lägenhet som du bestämmer dig för att sälja. Huvuddelen av transaktionerna på fastighetsmarknaden - cirka 80% - är så kallade alternativ och säljer din lägenhet för att köpa en annan. Men idag kommer vi bara prata om försäljning av bostäder för att få pengar, eftersom denna procedur ingår i alla kombinerade transaktioner.

Möjlighetsbedömning, samråd

Det första att börja med när man säljer en lägenhet är att åtminstone grovt utvärdera fastigheten, det vill säga få information om kostnaden. Det enklaste sättet är att studera Moskvas fastighetspublikationer som snabbt skickar in sådan information, till exempel tidningen Iz Ruk mot Ruki. Kom ihåg att priserna för lägenheter i tidningen inte är ett faktum utan säljarnas önskemål.

Nästa viktiga punkt är leveransen av lägenheten till marknaden. Du måste se till att så många potentiella köpare vet om det. I dag finns det i Moskva cirka tusen små och medelstora fastighetsbyråer, där information om din lägenhet kommer att accepteras gratis, läggs in i databasen och kommer att erbjudas alla potentiella köpare. Stora fastighetsbyråer accepterar inte sådan information och föredrar att ingå ett exklusivt avtal som innebär att alla bekymmer om reklam, registrering och insamling av ett paket med nödvändiga dokument flyttas till sitt företag.

Ett annat sätt är att skicka in en annons i tidningen Iz Ruk mot Ruki eller på Internet med ditt telefonnummer (vanligtvis hemma). Detta har sina för- och nackdelar. Genom att ange ditt telefonnummer hem har du direktkontakt med köparen eller fastighetsbyrån. Men kom ihåg att när du kommunicerar med dessa människor direkt kan du inte förutsäga hur anständig den här eller den som ringer är och vad hans verkliga avsikter är.

Mycket beror på hur regelbundet annonsen är. Om lägenheten är noterad till ett likvida pris måste annonsen publiceras minst två gånger i veckan. Om lägenheten måste säljas mycket snabbt - tre gånger i veckan. Att publicera en annons varje dag är meningslöst.

Visa, förhandla

Återuppringningar börjar, du förhandlar, kommunicerar, enas om tidpunkten för synpunkter. Detta måste behandlas mycket noggrant. Du känner inte till personer som kommer in i din lägenhet, så det är bättre att ta bort värdesaker och föremål från framstående platser. Men du måste fortfarande visa alla vinklar och krokar (till exempel finns det tapeter bakom garderoben). Erfarenheten visar att en potentiell köpare bara är intresserad av rumsskick och takhöjd. Han kan bara titta på rum i mer än fem minuter om försäljning av en lägenhet med möbler eller ombyggnad förväntas. Om det inte finns något sådant avtal men intresset för möbler har uppstått är detta onormalt och bör varna dig.

Låt oss säga att en person har gått med på att köpa en lägenhet och är redo att diskutera villkoren för försäljningen. Förhandlingar börjar. Det finns ett speciellt uttryck - motstå förhandlingar. Genom att omedelbart godkänna köparens villkor visar du att du kan flytta i pris längre än vad som kommer att användas omedelbart. Detta är elementär psykologi, och det händer ofta.

Råd: den första kunden som bestämmer sig för att omedelbart köpa din lägenhet till det första erbjudna priset, vi rekommenderar det … att inte sälja. Det finns anledning att tro att du har underskattat lägenheten och säljer den billigt. Även om du kanske bara har tur, och det är precis den personen som behöver en lägenhet på den här platsen, för det här priset. Detta händer också.

Om köparen kom till visningen med en representant för en fastighetsbyrå har du en chans att få några av tjänsterna nästan gratis. Agenten kan försöka lösa dina problem inom en fastighetsbyrå, så villigt eller ovilligt kommer du till tjänst hos ett visst företag, som kan … fakturera just denna tjänst. Till exempel att säga att "… situationen är mer än allvarlig, vi åtar oss att lösa det, och det kostar så mycket". Du har rätt att acceptera eller inte acceptera de föreslagna villkoren, du kan vägra tjänster och börja sälja själv.

Ett annat tips: om en lägenhet säljs utan medverkan från en byrå är det bättre för säljare att förhandla hemma eller på kontoret och för köpare hemma. I sådana fall finns det en del av "sitt eget" territorium, där en person känner sig mer bekväm, lugnare, mer självsäker.

Avtal med säljaren (köparen)

Många säljare, efter ett till synes positivt beslut uttryckt i ord, tar bort en annons för en lägenhet, utan att de antar att köparen kan fortsätta leta efter ett mer lönsamt alternativ. Efter att ha nått en överenskommelse bör därför säljare ta upp frågan om en viss förskottsbetalning för att säkerställa skyldigheten att köpa din lägenhet.

Vi rekommenderar köpare att inte ställa denna fråga, lämna den för att vara fri i deras ytterligare åtgärder. Men i det här fallet finns det en risk att "missa" den lägenhet du gillar om säljaren hittar en mer lönsam kund.

Det som följer är ett ganska känsligt ögonblick. Låt oss säga att du har kommit överens om att köparen ger en viss summa pengar för att säkra köpet av din lägenhet. Hur genomför man detta, hur överför man pengar så att det inte blir några problem i framtiden?

Det finns juridiska begrepp: ett insättningsavtal och ett förskottsavtal. Om du som säljare av lägenheten har undertecknat ett insättningsavtal måste du förstå att uppsägning av avsiktsavtalet, det vill säga vägran att sälja lägenheten till denna köpare, kan medföra vissa sanktioner. Eftersom det ur juridisk synpunkt läser som "säljarens standard och avkastningen av beloppet i dubbelt så mycket." Således kommer en erfaren och kompetent köpare med sin advokat lätt att sätta dig ekonomiskt beroende.

För köparen av en lägenhet, förutom adress, prisegenskaper och försäljningsvillkor, får man inte glömma att komma överens om villkoren för det lagliga (utdraget) och den fysiska frigivningen av lägenheten. Fysisk befrielse är att ta bort saker och möbler från den. Om villkoren inte föreskrivs insisterar köparen ofta på att lämna lägenheten omedelbart efter undertecknandet av notarieavtalet.

Kontroll, förbereda en affär, samla in dokument

När alla papper har upprättats och förskottsbetalningen för lägenheten har godkänts börjar förfarandet för att förbereda transaktionen. Det är säljarnas ansvar att samla in en komplett uppsättning dokument. Detta innebär behovet av att gå igenom alla instanser och uppnå, - jag betonar, inom en viss tidsram - att skaffa nödvändiga papper. Detta är ett ganska komplicerat förfarande.

För att sälja en lägenhet måste du ha följande dokument till hands:

1. Dokument på titeln, beroende på metoden för att köpa lägenheten, till exempel: Överlåtelseavtal, äganderättighetsbevis för bostaden, certifikat från bostadsrättsföreningen om betald andel, BTI-registreringsbevis, intyg om rätt till arv, försäljningskontrakt, donation, utbyte, hyra, domstolens beslut. Om dokumenten för lägenheten går förlorade kan bostaden säljas enligt ett utdrag ur registret som utfärdas av registreringskommittén. Det är sant att i detta fall måste man komma ihåg att teoretiskt sett kan ett extrakt tas minst varje dag. Det vill säga en situation är möjlig när säljaren, efter att ha accepterat din förskottsbetalning, kommer att sälja sin lägenhet till en annan köpare imorgon. Därför råder vi dig i det här fallet att inte ge mer än $ 100-200 som förskottsbetalning för att minimera dina förluster.

2. I BTI är det nödvändigt att få: ett certifikat (blankett 11-A, giltigt i en månad); planlösning, beskrivning (giltigt i 1 år).

För att samla in dessa papper behöver du originalen till själva titeldokumenten, ditt pass och cirka 150 rubel.

3. I PRUE måste du ta:

- ett utdrag ur husboken - på passkontoret;

- en kopia av det finansiella och personliga kontot och ett intyg om frånvaro av hyreskuld - i bokföringsavdelningen.

Alla dessa certifikat är giltiga i 1 månad. För att samla in dem behöver du en hyresbok, pass eller fullmakt (om du inte är ägaren).

4. Notariserat samtycke från makan (respektive säljaren eller köparen) att alienera (köpa) en lägenhet.

5. Tillstånd från vårdnadshavaren och vårdnadshavaren om mindreåriga barn är inblandade i transaktionen.

6. Intyg från skattekontoret om lägenheten mottogs som en gåva eller genom arv eller ligger i Moskva-regionen.

7. Överföringshandling om lägenheten var alienerad efter 01.03.96.

Efter att alla ovanstående dokument har samlats in är det absolut nödvändigt att kontrollera dem för att namn, adresser, datum, signaturer och deras dekryptering är enhetliga, storleken på alla områden i fråga. Hittills har vi räknat cirka 20-22 typer av titelhandlingar för en lägenhet som bara kan vara. Jag betonar - inte 2, inte 5, inte 8, men 22! Därför rekommenderar vi starkt att du får juridisk rådgivning i detta skede. Köpare av en lägenhet - för att förstå hur dessa dokument uppfyller kraven i lagen. Till säljaren - för att vara säker på att det är möjligt att sälja lägenheten på dem inom den angivna tidsramen. Ofta uppstår en situation när säljaren, som tror att han har tillräckligt med dokument för transaktionen, tar en insättning inom de tydligt överenskomna tidsfristerna för registrering, men inte kan motstå dem. Plötsligt visar det sig att en av ägarna har dött,och arvet öppnades inte för att folk tyckte att det var onödigt. Som ett resultat kan en sådan lägenhet inte säljas förrän alla juridiska formaliteter är avgjorda.

Bank, notarie, registrering

Men antag att alla dokument för lägenheten är i ordning och det är dags att diskutera frågor om ömsesidiga bosättningar, var och hur man gör dem. Det vanligaste sättet är att bosätta sig i ett värdeskåp enligt ett köpeavtal för lägenheter som är registrerat i köparens namn. Vi rekommenderar att du är mycket försiktig när du väljer en bank. Om köparen erbjuder en specifik bank och argumenterar för att hans pengar hålls där och styrelsens ordförande är hans bästa vän, rekommenderar vi att du inte går med på detta alternativ. I denna situation är alla typer av missbruk av klientens ställning ganska acceptabla. Det måste finnas ett neutralt territorium som passar båda sidor. Därför måste frågan om ömsesidiga förlikningar diskuteras i förväg, även vid depositionens överföring (eller mottagande).

Efter att ha lagt pengarna måste du notisera (på din begäran) genomförandet av kontrakt eller omedelbart skicka in dokument för statlig registrering.

Lagligt och fysiskt undantag, godkännandeintyg

När du äntligen får registrerade kontrakt för försäljning och köp av en lägenhet med certifikat för tillståndsregistrering av rättigheter, måste du laglig (avregistrering) och fysisk (borttagning av saker) frisläppande av lägenheten. Och om du inte har kommit överens om fördröjningen av pengar före överföringen av lägenheten enligt lagen (upprättad i enkel skrift vid tidpunkten för överföring av nycklarna till lägenheten och böcker om elräkningar) kommer det att vara problematiskt för dig att kontrollera processen.

Dessa är i allmänhet de grundläggande reglerna som ska följas vid köp eller försäljning av en lägenhet. Om du menar allvar med våra råd och önskemål, studerar noggrant proceduren för registrering och beredning av relevanta dokument, kan du säkert gå vidare till transaktionen. Och om du har några frågor, vänligen kontakta oss. Vårt företag genomför regelbundet gratis seminarier för befolkningen i fastighetsfrågor (se materialet i denna utgåva) och har mer än hundra konsultpunkter i hela Moskva.

Rekommenderas: